Осторожно, таунхаус!

Журнал "Самарский коттедж" | 06.02.2014

В настоящее время в связи с активным развитием рынка жилой недвижимости в практике застройщиков, покупателей и государственных органов стали возникать вопросы регистрации и владения таунхаусами - зданиями, состоящими из нескольких самостоятельных жилых помещений, каждое из которых выходит непосредственно на земельный участок.

В Самарской области на сегодняшний день сложилась практика, когда жилые помещения в таунхаусе оформляются в общую долевую собственность всех жильцов, которая, на наш взгляд, не только противоречит действующему законодательству, но и создает определенные ограничения собственникам в порядке владения, пользования и распоряжения имуществом.
Во-первых, распоряжение всем объектом осуществляется лишь по соглашению между всеми сособственниками.
Во-вторых, распоряжение долей в праве общей долевой собственности возможно только с соблюдением преимущественного права покупки (это означает, что для того, чтобы продать свою долю третьему лицу, нужно сначала предложить приобрести ее соседям и дождаться либо их отказа, либо истечения установленного законом срока).
В-третьих, владение и пользование общим имуществом возможно лишь в порядке, определенном по соглашению между сособственниками, в случае спора - судом.

Существующее положение, по нашему мнению, вызвано как отсутствием четкого регулирования правового режима таунхаусов, так и стремлением застройщиков использовать земельные участки с одним видом разрешенного использования под другой.

Вероятно, основной проблемой является отсутствие четкой позиции законодателя, к какой категории недвижимого имущества следует относить таунхаусы.

Прежде всего следует отметить, что российское законодательство не содержит термина «таунхаус». При этом фактически таунхаусы обладают признаками многоквартирного дома и дома блокированной застройки.

Так, Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет, что жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, относится к категории жилых домов блокированной застройки. Однако каким статусом обладает каждый из этих блоков, законом не установлено.

Некоторую детализацию дают Строительные нормы и правила. В соответствии со СНиПами, к жилым домам блокированной застройки относятся дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Таким образом, помещения в таунхаусе, отвечающие указанным требованиям, могут иметь статус отдельного одноквартирного дома.

Правила землепользования и застройки, общественное обсуждение которых в Самаре в настоящий момент ведется, также устанавливают, что блокированные жилые дома в зонах Ж1 и Ж2 располагаться могут.
Но открытым остается вопрос, каким образом должен быть оформлен земельный участок под каждым блоком и под всем домом в целом. Эти обстоятельства порождают множественные сложности при регистрации права собственности как на отдельные блоки, так и на земельные участки.

В случае, если жилые помещения имеют общие вход, вспомогательные помещения, чердак, подпол, шахту коммуникаций; не имеют самостоятельной системы отопления и вентиляции, а также индивидуальных вводов и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем, то такой таунхаус подпадает под правовой режим многоквартирного дома. Так, действующее законодательство определяет, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Входящие в состав таунхауса отдельные жилые помещения в таком случае должны рассматриваться как квартиры.

Однако на практике застройщики с неохотой используют режим многоквартирного дома при строительстве. И связано это, по нашему мнению, с более жесткими требованиями, а в случае привлечения к строительству денежных средств граждан — с необходимостью применения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если указанные выше условия при строительстве не соблюдены, признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом вполне возможно.