Моя земля! Что хочу то и делаю!?

Существуют два правовых института, которые устанавливают возможности использования того или иного земельного участка: категория земель и вид разрешенного использования.

Любое использование земельного участка вопреки установленным требованиям является противоправным, а лицо допустившее нецелевое использование подлежит привлечению к административной или уголовной ответственности.

Однако, на сегодняшний день использование земли по своему усмотрению, не взирая на требования законодательства, не редкость. Например, на участках, предназначенных для садоводства размещаются промышленные склады, на землях предназначенных для размещения парков создаются парковки и т.п.

Одной из распространённых форм вольного использования земельных участков в настоящее время является строительство на участках, не предназначенных для строительства, а также строительство таких объектов, размещение которых на данном земельном участке не допускается.

Типичный пример - строительство многоквартирного дома, чаще всего блочной застройки (таун-хаус) на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, садоводства и т.п. При этом, жилые помещения оформляются в общую долевую собственность всех жильцов, что создаёт им определённые ограничения: распоряжение всем объектом лишь по соглашению между всеми сособственниками; возможность продать свою долю третьему лицу только в случае отказа от её приобретения соседями и т.д.

На мой взгляд, самовольному использованию земли, в том числе осуществлению строительства, способствуют четыре аспекта: незнание как сделать законно, сложность процедуры изменения вида разрешенного использования земли, стремление собственников обойти требования законодательства при использовании земельных участков, в том числе путём последующего «узаконения».

Действительно, изменение категории, а в некоторых случаях и вида разрешённого использования представляет собой достаточно серьёзную трудность. Могут понадобиться публичные слушания, подготовка обоснования необходимости изменения, согласование с административными органами и т.п.

Кроме того, в большинстве случаев, для того, чтобы воплотить в жизнь задуманное в полном соответствии с законом нужно не только обеспечить соответствие земельного участка его фактическому использованию, но и законность самой деятельности. А это в свою очередь доставляет массу хлопот. Например, если возникнет намерение на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возвести многоквартирный дом, потребуется не только изменение вида разрешенного использования, но и вступление в саморегулируемую организацию, подготовка проектной документации, проведение мер строительного надзора и т.п.

Поэтому многие собственники земельных участков пытаются идти по пути «построим, а потом узаконим через суд».

Но, не всё может быть «узаконено».

Законом, действительно, предусмотрена и судебной практикой подтверждена возможность признания права собственности за самовольно построенный объект. В тоже время, установлены и достаточно жесткие условия. Это и отсутствие нарушений чьих-либо прав, и соответствие требованиям безопасности, и осуществление действий, направленных на получение разрешения или акт ввода в эксплуатацию и т.д.

К этим критериям безусловно, отнесено и соответствие строения целевому назначению и виду разрешённого использования земельного участка.

И это правильно. Решение суда не может и не должно служить средством «обхода» требований законодательства, подменять его основу - использование в соответствии разрешённым использованием и целевым назначением.